Üst Hakkı Değer Tespiti

Üst Hakkı Değer Tespiti Hizmetleri

Üst Hakkı Nedir?

Üst hakkı, bir taşınmazın maliki dışında başka bir kişi veya kuruluşa, o taşınmaz üzerinde yapı yapma veya mevcut yapıyı kullanma yetkisi veren sınırlı ayni haklardan biridir.

Türk Medeni Kanunu kapsamında düzenlenen üst hakkı, özellikle;

• Kamu taşınmazları, 
• Büyük ölçekli yatırım projeleri, 
• Enerji yatırımları, 
• Turizm tesisleri, 
• Sanayi yatırımları, 
• Alışveriş merkezleri, 
• Otel projeleri 

gibi uzun vadeli yatırımlarda sıklıkla kullanılmaktadır

Üst hakkı sayesinde yatırımcı, taşınmazın mülkiyetini satın almadan belirli sürelerle kullanım ve yapılaşma hakkı elde edebilmektedir.

Üst Hakkı Değer Tespiti Nedir?

Üst hakkı değer tespiti, taşınmaz üzerinde kurulan veya kurulması planlanan üst hakkının ekonomik değerinin bilimsel ve objektif yöntemlerle belirlenmesi sürecidir.

Bu çalışmalar kapsamında;

• Taşınmazın mevcut durumu, 
• İmar hakları, 
• Kullanım şekli, 
• Üst hakkının süresi, 
• Bölgesel piyasa koşulları, 
• Gelir üretme potansiyeli 

birlikte değerlendirilerek üst hakkının ekonomik değeri hesaplanmaktadır.

Üst Hakkı Değer Tespiti Neden Yapılır?

Üst hakkı işlemleri çoğu zaman uzun yılları kapsayan yatırım kararlarının temelini oluşturmaktadır.

Bu nedenle üst hakkının gerçek değerinin belirlenmesi;

• Taraflar arasında adil sözleşme kurulmasını, 
• Kamu kaynaklarının etkin kullanılmasını, 
• Yatırım kararlarının sağlıklı verilmesini, 
• Hukuki uyuşmazlıkların azaltılmasını, 
• Finansal planlamanın doğru yapılmasını 

sağlamaktadır.

Uzman Görüşü: Üst Hakkının Değeri Sadece Arsa Değeri Değildir

Sektörde en sık karşılaşılan yanlışlardan biri, üst hakkı değerinin yalnızca arsa değerine bağlı olduğunun düşünülmesidir.

Oysa üst hakkının ekonomik değeri;

• Kullanım süresinden, 
• Yapılaşma haklarından, 
• Yatırımın gelir üretme kapasitesinden, 
• Bölgesel gelişim potansiyelinden, 
• Sözleşme şartlarından 

doğrudan etkilenmektedir.

Aynı büyüklükte iki taşınmaz üzerinde kurulan üst hakkı arasında, kullanım koşullarına bağlı olarak önemli değer farklılıkları oluşabilmektedir.

Bu nedenle üst hakkı değer tespitleri özel uzmanlık gerektiren çalışmalar arasında yer almaktadır.

Üst Hakkı Değer Tespitinde Hangi Unsurlar İncelenir?

Taşınmazın Konumu

Lokasyon ve bölgesel gelişim potansiyeli değerlendirilir.

İmar ve Yapılaşma Hakları

Taşınmazın mevcut ve potansiyel kullanım imkanları analiz edilir.

Üst Hakkı Süresi

Üst hakkının kalan süresi değer üzerinde doğrudan etkili olmaktadır.

Gelir Potansiyeli

Taşınmazın kira veya işletme gelirleri incelenmektedir.

Piyasa Verileri

Benzer kullanım hakları ve piyasa koşulları değerlendirilmektedir.

Sözleşme Şartları

Üst hakkına ilişkin yükümlülükler, kısıtlamalar ve özel hükümler dikkate alınmaktadır.

Hangi Amaçlarla Üst Hakkı Değerleme Hizmeti Alınır?

Üst hakkı değerleme çalışmaları;

• Kamu ihaleleri, 
• Belediye uygulamaları, 
• Hazine taşınmazları, 
• Enerji yatırımları, 
• Turizm yatırımları, 
• Otel projeleri, 
• Alışveriş merkezi projeleri, 
• Finansman işlemleri, 
• Şirket birleşme ve satın almaları, 
• Hukuki uyuşmazlıklar 

gibi birçok alanda kullanılabilmektedir.

Bir Üst Hakkının Gerçek Değeri Nasıl Belirlenir?

Profesyonel değerleme çalışmalarında yalnızca bugünkü koşullar değil, üst hakkının gelecekte yaratacağı ekonomik fayda da dikkate alınmaktadır.

Bu nedenle analizlerde;

• Gelir yaklaşımı, 
• Pazar yaklaşımı, 
• İndirgenmiş nakit akımı analizleri, 
• Kullanım senaryoları, 
• Yatırım geri dönüş hesapları 

gibi uluslararası kabul görmüş yöntemlerden yararlanılmaktadır.

İnci Gayrimenkul Değerleme Yaklaşımı

İnci Gayrimenkul Değerleme olarak üst hakkı değer tespitlerini yalnızca bir taşınmaz hakkının değerinin belirlenmesi olarak görmüyoruz.

Bizim için önemli olan, üst hakkının yatırımcıya, taşınmaz malikine veya kuruma sağlayacağı ekonomik faydanın doğru şekilde ortaya konulmasıdır.

Bu nedenle hazırladığımız raporlarda;

• Hukuki yapı, 
• Kullanım hakları, 
• Piyasa koşulları, 
• Gelir potansiyeli, 
• Yatırım perspektifi 

bir bütün olarak değerlendirilmektedir.

SPK lisanslı gayrimenkul değerleme şirketi olarak Türkiye genelinde üst hakkı değer tespiti çalışmalarını bağımsız, tarafsız ve uluslararası değerleme standartlarına uygun şekilde gerçekleştirmekteyiz.